Il soggetto che acquista un immobile da destinare ad uso di abitazione principale gode di una serie di agevolazioni, riguardanti l’iva e le altre imposte che gravano sulle compravendite (di registro, catastale, ipotecaria).
Chi intende usufruire delle agevolazioni deve rispettare tali requisiti:
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L’immobile deve essere considerato casa di abitazione, rientrante nelle categorie A/1 e A/11, non di lusso (superficie, che non puo’ eccedere i 240 mq, compresi i muri perimetrali, i tramezzi e la zona camino)
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L’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o svolga attività lavorativa
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L’acquirente non può essere titolare di diritti di proprietà, su altri immobili su cui si è goduto di agevolazioni prima casa.
Acquirenti trasferiti all’estero:
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Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) l’immobile può trovarsi in qualsiasi comune d’Italia, ma deve trattarsi di una “prima casa” posseduta sul territorio italiano.
Note importanti:
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Per usufruire dei benefici l’immobile potrà essere dato in uso a familiari od a terzi.
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L’unico obbligo è di risiedere nel territorio del Comune (o di prendervi residenza entro 18 mesi dall’acquisto).
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Esiste la possibilità di usufruire nuovamente delle agevolazioni dopo averne già goduto in passato purchè nel momento in cui venga effettuato l’acquisto l’acquirente si trovi nelle condizioni di cui sopra.
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per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non vige il requisito della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Casi particolari:
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Essere comproprietari di un immobile posto nel comune dove si trova quello da acquistare non preclude la possibilità di godere dei benefici, escluso il caso in cui la casa sia in comunione con il coniuge
Le agevolazioni consistono in:
Se si acquista da un’impresa:
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Pagamento IVA ridotta al 4% (anziche’ il 10%)
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Pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168,00 euro ciascuna
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Se a vendere è il costruttore e la cessione avviene dopo quattro anni dalla conclusione delle opere, può essere applicato il regime di esenzione dall’IVA (si applicano imposte di registro come se il venditore fosse un privato.
Se si acquista da un privato:
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Pagamento dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (anziche’ il 7%)
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Pagamento dell’imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 168,00 (anziche’ il 2%)
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Pagamento dell’imposta catastale in misura fissa pari ad euro 168,00 (anziche’ l’1%)
Trattamento delle pertinenze:
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Le agevolazioni si applicano anche alle pertinenze a condizione che queste siano destinate al servizio della casa di abitazione in modo durevole
Inoltre, le agevolazioni:
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Spettano anche se la pertinenza è nelle vicinanze dell’abitazione principale, a patto che questa venga adibita al servizio della casa e per spettano per qualsiasi dimensione.
Note, casi particolari:
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Le agevolazioni si applicano anche ai fabbricati in costruzione, allo stato rustico o in corso di ristrutturazione
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Se l’acquisto avviene da parte di due coniugi in regime di comunione ed ad una delle parti non spetta la detrazione la è pari al 50%.
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E’ possibile godere dei benefici anche quando si ottiene il trasferimento di proprietà tramite “permuta”.
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le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto della sola nuda proprietà .
IN CASO DI SUCCESSIONE O DONAZIONE
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Se per almeno uno degli eredi sono applicabili i benefici “prima casa” le due imposte sono dovute in misura fissa di 168 euro ciascuna.
Si possono verificare diversi scenari:
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Un solo beneficiario e un solo immobile: se vi sono i requisiti “prima casa” l’agevolazione si applica pagando le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa.
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Un solo beneficiario e più immobili: in questo caso l’agevolazione non può che riferirsi ad un solo immobile che deve trovarsi nel comune ove il soggetto ha residenza. Sugli altri immobili si applicano le imposte intere.
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Più beneficiari e un solo immobile: per godere dei benefici è sufficiente che uno solo dei beneficiari possegga i requisiti.
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Più beneficiari e più immobili: il beneficio può essere goduto una sola volta per ciascun beneficiario per l’immobile a cui questo fa riferimento
ACQUISTO DI ABITAZIONE (o porzione) CONTIGUA
Può godere dei benefici prima casa:
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Il proprietario che acquista, al fine di ampliare la propria abitazione, una casa contigua, a condizione che i due alloggi non siano considerabili di lusso
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Il proprietario che acquista una porzione di un immobile adiacente da accorpare alla propria abitazione
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Il proprietario che ha acquistato contemporaneamente due unità immobiliari adiacenti con intenzione di unirle
AGEVOLAZIONI PER IL RIACQUISTO DI UNA PRIMA CASA
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Chi entro un anno dalla vendita della precedente prima ne acquisti un’altra da destinare nuovamente ad abitazione principale, avrà diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro od all’Iva pagata sul precedente acquisto
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Tale credito può essere utilizzato per:
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Pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e l’irpef sulla dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto.
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Compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidazione unificata con modello F24
Precisazioni:
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il bonus spetta solo se il riacquisto sconta l’imposta di registro o l’IVA. Non spetta quindi nel caso in cui la riacquisizione avvenga attraverso una donazione soggetta alla relativa imposta e NON piu’ all’imposta di registro.
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In tutti i casi l’eventuale eccedenza del credito rimasta inutilizzata non può essere chiesta a rimborso.
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Il diritto ad usufruire del credito d’imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturazione e passa agli eredi in caso di morte del titolare.
DECADENZA DEI BENEFICI, ACCERTAMENTI
I benefici possono decadere in caso di:
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False dichiarazioni
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Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto
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Vendita o donazione dell’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dall’ acquisto e senza che entro un anno sia stata riacquistata un’abitazione principale usufruendo nuovamente delle agevolazioni
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La decadenza dei benefici comporta l’applicazione delle imposte nella misura ordinaria, quindi gli uffici competenti potranno richiedere la differenza tra le imposte dovute (intere) e quelle pagate (ridotte), più una sanzione pari al 30% delle stesse oltre agli interessi di mora.
L’agenzia delle entrate potrà fare accertamenti e verifiche entro tre anni dalla:
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Registrazione dell’atto di compravendita
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decorrenza dei 18 mesi dall’acquisto di possedere residenza nel comune ove si trova l’immobile
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decorrenza dell’anno successivo alla vendita della casa nel caso di accertamento del rispetto del divieto di rivendita prima dei cinque anni.
BREVE CENNO ALLE DETRAZIONI FISCALI PER LE ABITAZIONI PRINCIPALI
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In determinati casi, tutti legati all’utilizzo del bene come abitazione principale, vi sono anche delle detrazioni irpef, applicabili all’imposta lorda dovuta in sede di dichiarazione dei redditi.
Interessi e oneri su mutui acquisto “abitazione principale”:
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Gli acquirenti di immobili da adibire ad abitazione principale che hanno contratto un mutuo possono usufruire della detrazione di imposta dell’irpef nella misura del 19% degli interessi passivi e gli oneri accessori. Il limite per la detraibilita’ e’ fissato in 4.000 euro.
I principali requisiti per usufruirne sono:
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L’acquisto dell’immobile deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipula del contratto di mutuo
Interessi e oneri su mutui costruzione “abitazione principale”:
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Chi stipula un mutuo per la costruzione della casa di abitazione può usufruire della detrazione di imposta dall’irpef nella misura del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori. Il limite per la detraibilità è fissato in euro 2.582,28
IMPORTANTE CHIARIMENTO DA PARTE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE:
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l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in data 7/11/2012 circa le condizioni alternative di accesso all’agevolazione prima casa. Tale beneficio infatti è subordianto al presupposto che l’immobile sia censito nel territorio in cui il contribuente svolge la propria attività, se diverso da quello in cui risiede.
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Ebbene le agevolazioni possano essere applicate anche se l’acquirente è titolare di un contratto a tempo determinato. Il termine “attività” infatti, viene spiegato, deve essere considerato alla stregua del senso più ampio del termine, ivi compreso quello che intende un rapporto stabile o non remunerato.